前回までのあらすじ
管理費赤字の打開策を探す私は、国交省のガイドラインを武器に市役所へ。
「管理人の勤務日数は多すぎる」「平米単価の安さは断言できない」──２つの言質を取って、かすかな光が差し始める。
とはいえ、勝負は始まったばかり。次なる一手は「費用削減」と「信用獲得」。
偶然のチャンスで会計担当理事とLINE交換に成功し、やっと一人から二人になり心強い。
でも、もう後戻りはできない──。
こちらの奮闘記は続きモノです。前回が気になる方はこちらをどうぞ。
管理会社と理事会の関係を理解する｜マンション管理の基本構造
管理会社や理事会についてご存知ない方は、こちらの記事をご覧ください。
管理会社と理事会の関係性がスッと理解でき、今回の内容が分かりやすくなります。
ぜひ、クリックしてご覧ください。
理事会改革の第一歩｜一枚岩の体制づくりで管理会社と対峙する
赤字に陥った原因は、『管理会社の言いなりになっていたから』で間違いなさそうです。
つまり、『管理会社と対峙しなければ、無駄を省いての赤字解消はできない』ということになります。
そん時までに、理事会として団結せんと太刀打ちできへんよな。参ったな。
独断になってはいけない｜合意形成で理事会の信頼を築く
今まで一人で動いてきましたが、このままで良いわけありません。
色んな人がいますから、労力を提供するくらいなら、お金で解決したい人もいるでしょう。
良かれと思っての独断は、裏を返せば勝手な行動になります。
理事会で決断せんとな。責任は分散してなんぼよ。
信用を得たい｜副理事長としての信頼構築戦略と関係づくり
他の理事との関係性はゼロですから、ごましおの信用もゼロです。
会計担当理事にはライン交換を強要し、フロントマン抜きでの意見交換について了承を得ました。
しかし、理事長を巻き込んで意見交換するまでには、もう少し信用してもらえる状況になっておきたいです。
信用ないもんが、何を言おうと響かんから。
「この人が言うなら、とりあえずやってみるか」と思ってもらえれば上出来です。
副理事長の行動設計｜信頼構築に向けた実行プランと行動方針
では、どうすればそう思ってもらえるのか。
自分が協力しようと思う人はどんな人かを考えました。
この３つで行動した実績が１つでもあれば、多少信用してもらえる気がします。
- 口だけじゃない
- ひたむきで一生懸命
- 嘘がない
みんな100kmマラソン見たら応援してまうもんな。目指すはあれや。とにかく一生懸命ひたむきに動いたろやないか。
口の悪さには気をつけろ。
理事会を機能させるために｜改革の実行フェーズと協力体制の構築
「最初は強引」でもいいじゃない｜行動のきっかけを作る
理事長、副理事長、会計担当理事の三者で意見交換し、お互いに納得のうえで進めていくのがベストです。
しかし、お互いの人となりを知らない時点では、そう簡単にはいかない気がします。
多少強引でも、一歩を踏み出すことを目標にします。
最終的には全組合員の協力も必要。…めっちゃ大変じゃない？！
「行動したという実績だけ」でもいいじゃない｜挑戦の価値を示す
口だけの評論家よりも、『良くなると信じて行動し、結果失敗だったとしても挑戦した人』を、ごましおは尊敬します。
評論家の方が尊敬できる人もおるやろうけどな。ファーストペンギンになんねんから、そこは大目に見てほしい。トライ＆エラーが重要！
この際、どんな結果でも受け入れる覚悟で、実績を作っていくことにします。
「取り返しのつかん失敗なんか、現段階では逆にできんやろ！」って自分に言い聞かす。
信用獲得のための実績づくり｜3つの行動で理事会を動かす
行動１「広報誌を作る」｜危機感の共有と情報発信による意識改革
赤字と値上げの問題は、議事録の配付で周知されていますが、実際に読んでいる人は少ないようです。
議事録よりも分かりやすい言葉で危機感を共有するのが、団結へと導くには良い気がします。
広報誌の内容は次のとおりです。
- 管理費の値上げによる赤字解消を、管理会社から提案された
- 値上げの根拠に疑義が生じた
- マンション管理が危機的状況にあることは間違いない
- 値上げではなく、無駄を減らすことで赤字解消を目指す
- 赤字解消への進捗は、随時、広報誌をだす
Ａ４用紙１枚で、簡潔に書いた。長文やと読んで貰われへんやん？
その前に。理事長と会計担当理事に見てもらって、ＯＫでてからの配付な。
行動２「アンケートをとる」｜住民の声を集める仕組みと信頼構築
また、広報誌と同時に下のアンケートも配付し、提出はごましおのポストへ入れてもらうことにします。
１．管理費について
- 今まで通り管理会社に任せる（値上げ賛成）
- 理事会で努力して管理費を抑える（値上げ反対）
- 管理会社を変更してでも管理費を抑える（値上げ反対）
- その他
２．当マンションについて何かありましたら自由にお書きください
アンケート返ってくるかなー？反応ゼロやったらどうしよ。
だから、先に理事長と会計担当理事のＯＫ取ってよ？独断はあかんで？分かってる？
行動３「植栽の相見積もりをとる」｜費用の透明化と改善提案（準備編）
初めての相見積もりですから、慎重に進めなければいけません。
管理会社に、植栽管理で何をしているのか確認するところから始めます。
管理会社が、また冷たいのよ。「やれるもんなら、どうぞ」「何だかんだ言って、動く気なんてないんでしょ？」って腹が、透けて見える。
その腹が、ごましおを奮い立たせる。
相見積もりの詳細については、また次回。
本日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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