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前回までのあらすじ
副理事長として管理費赤字と向き合う私。
国交省のガイドラインを手に、プロの見解を求めて市役所の無料相談へ。
狙うは『管理人の勤務時間は、他と比べて長い』と『管理費の平米単価が安いとは断言できない』の２つのお墨付き。
無事に言質を確保し、かすかな勝算が見えてきた――。
こちらの奮闘記は続きモノです。前回が気になる方はこちらをどうぞ。
管理会社と理事会の関係を理解する｜マンション管理の基本構造
管理会社や理事会についてご存知ない方は、こちらの記事をご覧ください。
管理会社と理事会の関係性がスッと理解でき、今回の内容が分かりやすくなります。
ぜひ、クリックしてご覧ください。
勝てる勝負しか仕掛けない｜管理費黒字化に向けた戦略の見極め方
管理会社に挑むカードは揃いましたが、本当に勝てるのか。
勝算がないと不安です。
『赤字解消で勝利』のこの勝負。
まずは、勝利の可能性を確認します。
管理人の勤務日数を３分の２へ減らす｜費用削減と業務効率のバランス
管理人費用は、毎月支払う管理委託料の一部に含まれています。
管理人費用の３分の１に消費税を掛け、それを12倍した額が、年間の費用削減額になります。
あらま。吹けば飛ぶような黒字になるやん。とりあえず暫定勝利か。
しかし、これだけでは安心できません。
というのも、『大規模な自然災害の影響で損害保険料の値上げが続いていて、来年もまた値上げになる』と、新聞で読んだからです。
損害保険契約の見直し｜値上げリスクと契約タイミングの最適化
よそのマンションでは、『見積もりをとったら以前の２倍になった』という話も聞きます。
あかーん。保険料２倍で簡単に赤字転落や。
単発契約である損害保険の見直しは、管理規約への影響がなく、管理委託契約にも含まれていません。
今期見直しと来期見直しの削減額を比較しても、たかが知れてそうです。
今期は、無理して損害保険を見直すよりも、構造的な改革が優先やろうな。
ひとまず来期、損害保険契約が値上げされる前に解約し、見直しを行って加入しなおすのが良さそうです。
しかし、見直したところで金額がどうなるか現段階では分かりませんから、費用削減の模索は続きます。
植栽管理の相見積もりをとる｜小規模マンションでもできるコスト見直し術
「費用削減できそうな支出項目はないか？」と収支計算書を眺めていき、目に留まったのが植栽管理です。
超小規模マンションで植栽も少ないですから、失敗しても何とかなりそうです。
初めての相見積もりに挑戦するか！
見積もりを取ってみて、管理会社の方が安価なのであれば、管理会社へ依頼すればいいだけのことです。
代償は、ごましおの労働力と時間だけですから、誰に迷惑をかけるわけでもありません。
相見積もりが上手くいけば、今後ずっと費用削減できるしな。やってみる価値はありそうや。
他にも費用削減できるものを探したいところですが、植栽管理のようにパッと見で決断できるものはありません。
とにかく時間がありませんから、ひとまずこれで先に進み、走りながら考えることにます。
あれ？『勝てる勝負しかせーへん』のちゃうかった？植栽で管理会社の方が安かったらアウトやで？
『矛盾に気づけないところ』が持ち味でもあんねん。明後日の方向に走らんことだけを祈ろう！
課題の優先順位をつける｜理事会運営の改善ポイントを３段階で整理
現段階での課題です。
- 会議に使用するレジュメの当日配付
- 役員の１年任期、総入れ替え
- 管理人は勤務時間中に無断で食事・休憩をとっている
- 様々な支出の目的や内容が不明
- 管理委託している業務が不明
- 駐車場使用料のすべてが、管理費会計の収入になっている
- 損害保険の契約内容が不明
- 人件費高騰という理由で、管理委託料の値上げの申し入れを、精査せず受け入れている
すべてを同時進行することはできませんから、まずは大きく３つに振り分けます。
早急に対応したい｜情報共有の改善と契約不履行
- 会議に使用するレジュメの当日配付
- 管理人は勤務時間中に無断で食事・休憩をとっている
レジュメの当日配付は、つぎの理事会で開催日の一週間前には役員の手元に届くよう依頼すればＯＫです。
レジュメ問題は、簡単解決と思ってたけど手強い。『うるさい役員が抜けたら当日配付』に戻すし、『フロントマンが代わったら、引継ぎミスで当日配付』に戻る。あいつら、ほんま。頼むで。
問題は管理人です。
契約不履行ですから、責任をとってもらう必要があります。
管理委託契約書に『乙（管理会社）の使用者責任』『誠実義務』が定められてるからな。こっちから言わんと、「何のための契約やねん！」ってなるで。
今期で必ず対応したい｜理事会の継続性と収支構造の見直し
- 役員の１年任期、総入れ替え
- 駐車場使用料のすべてが、管理費”会計”の収入になっている
ごましおの闘志が燃え盛っているうちに、対応しなければなりません。
でなければ、理事会は継続性を保てないまま今後も管理会社に依存し、大切なお金をチュウチュウと吸われ続けます。
当時でも40後半なんやから。いつまでも怒り続けるパワーがないのよ。
上の２つが済んでから対応する｜支出の不明点と委託業務の精査
- 様々な支出の目的や内容が不明
- 管理委託している業務が不明
- 損害保険の契約内容が不明
- 人件費高騰という理由で管理委託料値上げの申し入れを精査せず受け入れている
上の２つが済んでからとはいえ、流れによっては都度の対応が必要となるでしょう。
臨機応変にいきます。
当時から数年経ったけど、いまだに不明のままのものも多くある。でも少しずつ改善はしてるからヨシとしたい。でないと泣いてまう。
後戻りできない状況は突然に｜理事との連携と仲間づくりの第一歩
「つぎは、広報誌を作って、危機感の共有を…」と考えながらマンションに到着し、エレベーターを待っていると、会計担当理事がたまたま帰ってきました。
会計担当理事とマンション内で顔合わせるのって、年に２～３回やから大チャンス！
「こんばんは～」
サラッと挨拶し、階段へ向かおうとする会計担当理事の前に立ちふさがります。
「こんばんは！いま時間大丈夫です？こないだの理事会のあと、『資料とフロントマンの発言』について振り返って勉強したんですけどね…（途中略）…。だから今、本気ださないとマズいんです。考えがまとまったら、フロントマン抜きで、役員だけで話したいんです。すみませんけど、ライン交換してもらえませんか！！！」
怒涛の勢いで詰め寄られた会計担当理事は、後ずさりしながらもライン交換に応じてくれました。
そりゃそや。同じマンションに住んでて顔も合わせるのに、邪険に扱われへんやろ。逆ギレされても困るしな。『刺激したらアカン』って判断やろ。
あとで会計担当理事に、ライン交換事件の最中どう思ってた？って聞いたら「おお、おおお、おおおおお、って思ってた」って言ってた。可哀相に。
これで、一人から二人になりました。
他を巻き込んだので、もう後戻りはできません。
なんでこんな事になったんや。
え？被害者づら？
本日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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