マンション管理会社の資料配付トラブル｜理事会前の不満と対応課題
一生懸命マンション管理をしなければ、簡単に赤字会計になる超小規模マンションに住んでいます。
管理会社や理事会についてご存知ない方は、こちらの記事をご覧いただけば、管理会社と理事会の関係性がスッと理解できます。
ぜひ、クリックしてご覧ください。
現在は、２年後の大規模修繕工事の修繕委員に立候補し、修繕委員として、理事会には毎回出席することになりました。
理事じゃないねん。修繕委員やねん。
４年前には副理事長として、『理事会開催の１週間前には、手元に資料を届けること』を管理会社と取り決めました。
しかし、口うるさいごましおが居なくなったら、管理会社はシレっと当日配付に戻していました。
あいつら、また勝手なことしやがって。
それを許してる、うちの理事会にも問題あんねんけどな…。
そんな訳で前回の理事会では、「理事会開催の１週間前には届けて」と改めて、注意しておきました。
修繕委員の分際で、理事らを差し置いて、言いたい放題言ってしまったわ。「前日配付では、効率的な理事会になりません。取り決めしましたよね？次からは、取り決め通り１週間前にはください。このミスは頻発してますから、今後はしっかりとお願いしますね。」って、こんな感じ。いつか理事らに怒られるはず。
管理会社に有り金ぜんぶ巻き上げられるとこやったから、仕方なしで修繕委員に立候補してんけど、何故かいつも理事会で一番白熱しているのは、ごましお。もう、嫌んなるわ。
取り決め前は、『当日になって30～40ページにわたる初見資料を管理会社から渡され、ページをめくれば知らない言葉に打ちのめされ、管理会社からは怒涛の勢いで判断を迫られ、委縮した理事たちは管理会社の言いなりになってしまう』という理事会でした。
自主性を粉々にして、管理会社抜きでは何もできへん状態にもっていきたいんやろうな。『高額をふっかけられても、気づかん理事会が出来上がったら大成功！』ってとこか？
管理会社で働いてた人のブログには、管理会社の口癖に、「自主管理？やれるもんなら、やってみなよ」があるって書いてたな。あー、腹立つ。
修繕委員の理事会参加｜住民の主体性と発言力の重要性
今回、１週間前に無事届いた資料の表紙を、一人、不穏な空気を漂わせながら睨みつけます。
「何が書かれていても、１週間あれば大概のことは簡単に調べられる時代だ」とページをめくります。
こっちは無職や。なんぼでも、時間はあんねん。きっちり調べたるから、待っとけよ。
まだ見てないのに怒ってる？準備運動がわりの怒りとかあんの？
『電子ブレーカー導入の提案について。まずは、導入可能かの調査を実施されてはいかがでしょうか？』
はあ？電子ブレーカー？アンタんとこの見積もりで、既に導入してるけどなあ！
出た！トップスピードの怒り！やってて良かった準備運動！
無職の今、ごましおをイラつかせるのは、管理会社だけです。
ちなみは、電子ブレーカーが導入済みであることは、管理費の赤字会計をきっかけに過去の収支を分析した際に判明していました。
この経緯については、以下の記事で詳しく解説しています。
赤字で、マンション管理費の見直しや設備投資の判断に悩んでいる方は、ぜひご覧ください。
電子ブレーカーの特徴｜電気代削減と設備導入の費用対効果
電流の量と流れる時間をCPUで制御して、必要以上の電気を使ってもすぐに遮断せず、適切なタイミングで留めるブレーカーです。
これにより、契約電力を抑えられて、電気の基本料金を節約できることになります。
ピンとは来んけど、電気代が安くなって、電子ブレーカーの購入費用も、数年で取り返せるらしいわ。
当マンションは、電子ブレーカー導入にあわせて非常用照明以外の照明をすべてLED化したため、確かに、電気代は約50％安くなり、工事費も４年程度で回収できました。
電子ブレーカーの修繕周期｜耐用年数と交換時期の目安
国税庁の定める減価償却資産の耐用年数表によると、建物付属設備のうち電気設備に当てはまり、耐用年数は15年とされています。
ただし、CPUに使われている電解コンデンサの寿命は、10年程度といわれているため、10年を交換時期として推奨しているメーカーもあります。
うちのマンションが長期修繕計画を作ったんは、電子ブレーカー導入後やから、長期修繕計画では、何年で交換にしてんのか調べんとな。
電子ブレーカーの導入を考えてる人は、耐用年数と修繕周期を確認して、長期修繕計画に反映するよう、管理会社に伝えると良いと思うで。
長期修繕計画とは｜マンション資産価値を守る修繕周期と積立金
長期修繕計画は、『マンションを安全・快適に保ち資産価値を守る』ために作ります。
長期修繕計画表には、修繕個所と修繕周期が載ってるで。その計画通りに修繕するために、『毎月どれくらい積み立てすれば、マンションを適切に維持できる』っていう資金計画も併せて載ってる。
長期修繕計画の見直し費用｜更新コストは積立金へも影響
当マンションも、築４年目に作成しています。
しかも、５年毎の見直しを国土交通省は推奨しています。
「ええ？！」っていう位に、作成費は高い。
その見直しも、また高い。うちの長期修繕計画には、見直し額も５年毎に計上されてて、最初に作った金額の約58％にも上る。
そして、長期修繕計画が作成される３カ月前には、電子ブレーカー導入と照明のLED化が済んでいます。
つまり、長期修繕計画には、電子ブレーカー等の修繕周期が載っていなければなりません。
総括表を確認すると、『設備 電子ブレーカー・LED』という項目はありますが、金額の記載がありません。
なんで金額載ってないねん。修繕したいときに、「お金無い！」ってなって、後で困るやろ！
こんなお粗末な計画書に、大枚はたいたんか。もう怒り通り越して、情けない。
恐ろしいのは、これがうちの管理会社のデフォルトだったりすることです。
デフォやのに毎回、新鮮に怒り狂ってまうわ。恥ずかしい。
理事会で発覚した設備未反映問題｜電子ブレーカーと管理会社の対応
電子ブレーカー導入済なのに提案｜情報共有不足の理事会と杜撰な管理会社
１週間前に資料を届けたフロントマンは、意気揚々と理事会を進行します。
「電子ブレーカーってご存知ですか？簡単に説明すると…（途中略）…電気の基本料金を抑え、数年で取り付け費もペイできます。ただ、このブレーカーを導入できない場合もありますんで、まずは業者に調査してもらってはいかがでしょうか？」
「いかがでしょうか？」や、あらへんで。
周りの反応を伺うと、当マンションに電子ブレーカーが導入されていることは、誰一人知らないようです。
仕方がないので、口を開きます。
「管理会社は、『長期修繕計画の見直しのため、管理上把握した劣化等の状況から修繕工事の内容、実施時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合に助言する』んですよね？」
フロントマンはポカンとし、こちらを見ているので続けます。
「管理委託契約には、そう書かれてるんです。で、うち、『管理会社の見積もりで既に電子ブレーカー導入』してますよ。しかも、電子ブレーカー導入してから長期修繕計画を作っているのに、電子ブレーカーが計上されていません。これ、『管理できてる』とは、言えないですよね？」
驚きながらパソコンを開いて、調査しています。
それが毎回、逆やねんなー。電子ブレーカー導入してないこと確認してから、提案せんとー。このムダに待たされる時間も、腹立つねん。
フロントマンの調査結果を待っていては、何分待たされるか分からないので、電子ブレーカーの導入時期と長期修繕計画の作成時期を伝えます。
それを元にパソコンを操作し、やっと口を開きます。
「確かにそうですね。でも、長期修繕計画には載せています。え？総括表の項目、『設備 電子ブレーカー・LED』には載ってない？あ、ほんとですね。どこに載ってるって？あ、『設備 電灯設備等』に入ってます。でも、これを作ってる部署が違うところなんで…。え？つぎの修繕次期？５年後です。」
違う部署やから何やねん。そんなもん知らん。会社と契約してんねん、こっちは。会社の中に部署はあるんやから、そっちで連携して、ちゃんと、せんかい！
電子ブレーカーの修繕時期は15年か。修繕周期は適正なんやな。
理事会議事録の重要性｜契約履行の証拠としての役割
「この一連の流れ、議事録に残してくださいね。」
『議事録に残せ』と釘刺したけど、たぶん管理会社が悪者にならんように、微妙にクルクルパーな、分かったような分からんような文章で書いてくるのが恒例。「よう、あんな文章思いつくな」と、感心もする。
で、「まーた恒例行事にしやがって！」って怒り狂いながら、修正かけまくることになる。もう、うんざり。
なぜ、わざわざ議事録に残すかというと、管理会社は、委託契約に定められた義務の履行を怠っていても、管理委託料の値上げの申し入れを、平気でしてくるからです。
まともなサービスを受けていないのですから、「値上げのまえに義務を履行して下さい」と突き返す必要があります。
その証拠のために、クドクドと、理事会で説明せなアカンのがまた面倒。
管理会社は、証拠がなければ、「知らぬ存ぜぬ」で強引に押し通すから。あんな面の皮の厚い人種がおんのかと、最初はビックリした。みんな気をつけよ。
管理会社への依存リスク｜過剰な予防保全による無駄な支出の懸念
管理会社への丸投げをやめても、こんな状況です。
丸投げしていたら、まだ使えるのに「予防保全だ」と、適当に誤魔化しながら交換されていた気がします。
必死で働いたお金を、そんな使われ方せんように気をつけてな！
本日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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