前回までのあらすじ
副理事長として、管理費の赤字と値上げ提案に直面した私。
契約書や過去の収支を読み解いた結果、駐車場使用料の収入の扱いに疑問を抱きつつ、国交省を盾にした管理会社の説明の裏取り調査を開始。
その中で、国土交通省の『マンション総合調査』や『ガイドライン』にたどり着き、駐車場使用料の扱い方や平米単価の解釈において、管理会社の説明が不十分であることに気づく。
「177円の盾、こっちへ寄こせ！」と奮起し、本当に使える『盾』なのかを確かめるべく、次なる一手――『プロのお墨付き』を求めて動き出す。
まだ、お読みになってない、もう一度読みたいという方は、こちらをクリックしてご覧ください。
管理会社と理事会の関係を理解する｜マンション管理の基本構造
管理会社や理事会についてご存知ない方は、こちらの記事をご覧ください。
管理会社と理事会の関係性がスッと理解でき、今回の内容が分かりやすくなります。
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プロはこう探す｜マンション管理士の無料相談を活用する方法
困ったときは、ネットで検索の時代です。
ドラマチックに、『プロを求めて三千里』なんてありません。
『母をたずねて三千里』は、オープニングテーマもエンディングテーマも、どっちも良かったよなー。
ポンチョに夜明けの風はらませて～♪カラオケ行こかなー。
『マンション管理 相談 西宮市』と打ち込めば、答えはそこにあります。
- 相談場所：西宮市役所 本庁舎１階 一人30分程度
- 担当：すまいづくり推進課（Tel：0798-35-3778）
- 受付：毎週金曜 午前9:30～午後0:00 （受付は午前11:30まで、予約不要）
- 費用：すべて無料
- 相談員：マンション管理士会相談員
※2025年９月８日現在
昭和やったら、ここまで辿り着くだけでも大変やったやろうな。令和で良かった。助かった。
問題は、平日しか受け付けていないことです。
有給休暇を取って行くしかありません。
無料相談を最大活用する方法｜マンション管理士との面談準備と心構え
これから管理費会計を黒字化するためには、住民の理解と納得をどう得ていくかが問題です。
自分を俯瞰でとらえると、ゾッとします。
- 赤字に狼狽えている
- マンション管理において何の実績もない
- たまたまクジ引きで決まっただけの副理事長
笑ってまうくらい、何もないな。逆に清々しい。
武器は『一生懸命』と『ひたむき』だけよ。
こんな時は、権威にすがるのが一番じゃないでしょうか？
『国交省のガイドライン』と、プロである『マンション管理士の見解』、この２本柱で勝負するしかありません。
何もないんやから。なりふり構わず、すがってこ！
今回の相談の目的は、マンション管理士からお墨付きをもらうことです。
国交省のガイドラインで、そう推奨されてんねん。それに、プロの見解はこうやねん。
この２つ、自信を持って言える状態になればＯＫ！
狙うは、２つのお墨付き！
１．当マンションの規模で、現状の管理人の勤務時間は、他と比べて長い
２．当マンションの管理費平米単価は、20戸以下の小規模マンションの平均値より安いとは断言できない
無料相談は30分。１秒たりとも無駄にできません。
プロよ！我の望む言葉を授けたまえ！
えらい芝居がかってからに。自分に酔ってる暇あったら、金曜日に有給休暇とれるよう、仕事がんばれよ。
管理士の見解と助言｜勤務日数・平米単価の妥当性をどう判断するか？
９時半すぎに、相談場所へ到着しました。
受付にいたスタッフへ、声を掛けます。
「マンション管理の相談に参りました。」
「相談に乗ってくれるマンション管理士は、一人しか居てなくて。さっき、先着の相談者がいらしたところなんで、暫くかかりますよ。お掛けになってお待ちください。」
てっきり一番乗りかと思ってましたが、２番目でした。
相談員は１名しか居てない。そんで、一人30分程度の相談枠。この時点で、30分近く待つこと確定。はー。
予約できへんのかな？予約制にしてほしいわ。
ハッキリとは覚えてませんが、受付で名前・マンション名・相談内容などを書かされた気がします。
10時になりましたが、相談は快調に続いています。
音漏れすぎやで？自分の相談も、こうやって聞かれんねやろうな。なんかイヤやわ。
「一体いつまで待たされるんだろう」と不安に思い、チラッと受付のスタッフに目配せをします。
すると、察しのいいスタッフは、ゆるゆると立ち上がり、相談室のマンション管理士へ声を掛けてくれました。
ありがとう！察しのええ人は、好きやで！
しかし、そんなことで簡単に話は終わらず、それからも少し待たされました。
相談に行く場合は、予約ができないのか確認すると良いかもです。
やっと順番が回ってきて、「さあ聞くぞ！」と気合いを入れたところ、マンション管理士から私への聴取が始まりました。
ずいぶん前のことなのでハッキリと覚えていませんが、マンション名・管理会社名・理事会での役職などを聞かれたと思います。
一人30分しか時間ないのに。そんなもん、受付のスタッフに渡して、待ち時間で書いてもらっとけよ！『時は金なり』って言葉、知らんのか！
って、腹の中では怒り狂ってたけど、教えてもらう身やからグッと耐えた。
聴取で時間を取られ、焦りながらも、２つのお墨付き確保をめざして質問します。
「うちは超小規模マンションで…（途中略）…管理人の勤務日数を減らせると思ってるんですけど。似たような規模のマンションは、どんな感じなんでしょうか？」
「そのくらいの規模やったら、いろんなマンションを巡回してる人に来てもらう方法が多いね。いま来てもらってる日数は多いよ。」
「今の３分の２くらいに減らそうと思ってるんですが。」
「やってみたら良いと思うよ。だいたい、そんな難しいことしてないんやから。その規模なら、管理会社に委託せんと、自主管理でもやっていけるよ。」
じ、自主管理？ややこしい事、言わんといてくれ！今は、そのレベルにないねん！それに、自主管理は大変やから、自分は住みたないねん！
とりあえず、『今の勤務は他より多い』っと♪言質とりました！
残る１つのお墨付き確保を目指して、質問を続けます。
「管理費会計が赤字になって…（途中略）…国交省の調査にある『管理費の平米単価177円』よりウチは安いから…（途中略）…、でも、駐車場使用料を考慮すると、『ウチが安いとは断言できない』と思うんですが、どうなんでしょうか？」
「断言は、できへんやろね。管理会社は、『自分に都合のいい事』しか言わへんからね。」
オッケ～イ！２つめの言質も無事確保！本日の業務、これにて終了～っ♪
修繕積立金の盲点｜長期修繕計画の赤字リスクを見落としていた？
「ひとまず任務は終えたし、帰ろうかな」と思っているところへ、マンション管理士は問いかけてきます。
「修繕積立金は大丈夫？長期修繕計画とか持ってきてない？」
「え？あ、持ってますけど、コレですか？」
「…なんや、この赤字だらけは。こんなん、長期修繕計画って言わへんっ！」
え？気分よく帰ろうと思ってんのに。プロ、めっちゃ怒ってるやん。
こっちのマンション管理レベルは、まだヨチヨチ歩きなんやから。急に、ボルテージ最高潮になられても、ついて行かれへんのよ。
それからは、ご立腹のマンション管理士から発せられる言葉を、聞いても分からないのに、ただ聞いていました。
時間切れで解放されたとき、『今、見えている問題は、氷山の一角なんだろう』ということだけは、分かりました。
こっちのことを考えて、プロは言ってくれてんねやろうけど。ごめん。今は手一杯やから。落ち着いたら、また聞きに来る。ごめんな！
次なる一手の準備｜理事会で使える“カード”の組み立て方
ひとまず、小さな勝負になら勝てそうなカードは揃いました。
つぎはカードを組み立てて、抜かりはないか確認して……まだまだ先は長そうです。
ここまで来て、いまだに一人やからさー。「組み立てたはええけど、合ってんか？」ってなるよなー。
本日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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