特定建築物定期調査、相見積もりでこんなに違う！管理会社丸投げをやめた結果

管理会社への丸投げが、値上げラッシュにつながる

いちばん伝えたいことは、『管理会社まかせは危険』だということです。

値上げラッシュの抑制に大切なことは、住民がマンション管理に関心を持つことです。

マンション住まいは、戸建てと違って手入れが楽で良いとよく聞きますが、そんなことはありません。

戸建てと違い、マンションに住んでる人達と共用で使う部分の維持管理には、マンションならではの苦労があるんです。

その維持管理を甘く見ていると、管理費や修繕積立金の値上げにつながり、泣きを見ることになります。

なぜ値上げにつながるのか、どんな苦労があるのかを、下の記事で紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。

不要な値上げを阻止するには、管理会社への依存をやめて、住民が主体的に管理していくしかありません。

そもそも区分所有法では、マンションの所有者で構成される管理組合が、建物や敷地、共用部分の維持管理を行う責任を持つとしています。

しかし、管理組合ですべてを行うのは大変なため、維持管理業務の多くを管理会社へ委託しているマンションがほとんどです。

管理組合による主体的な管理は、管理会社が見積書を提出してきたときに、精査することが基本です。

具体的には、管理組合でも見積書を取得してから比較して選ぶということです。

管理組合による相見積もりは、できれば２～３業者から取るのがお勧めです。

また、相見積もりを依頼する業者は、管理会社と利害関係のない業者を選ぶことが重要です。

３年に１回の特定建築物定期調査の相見積もりを取得する

定期調査は義務ですが、やり方次第で、かかる費用は大きく変わります。

管理会社に任せっぱなしにせず、賢く業者を選びましょう。

特定建築物定期調査とは

マンションの安全性を守るため、法律で義務付けられた調査です。

その内容と重要性をチェックします。

特定建築物定期調査とは、原則３年に１回、建物の状態を調査し、適切な修繕を行うことで、老朽化や設備の不備による事故等を防ぐことを目的としています。

なお、タイルやモルタルの外装であれば、落下で歩行者などに危険が生じるおそれのある部分の全面的な打診等の調査が必要です。

ただし、全面打診等は３年ごとではなく、検査済証の交付を受けた日、または外壁の全面改修完了日から１０年を超え、最初にむかえる定期調査までに実施しなければなりません。

しかし、定期調査の実施から３年以内に、外壁改修もしくは全面打診が行われることが確実な場合は、この限りではありません。

また、調査結果は特定行政庁へ報告し、適切な維持管理ができていないとなった場合は是正となり、対処が必要です。（建築基準法第１２条）

管理会社から提出された見積書

この調査は、３年毎にしており、前回は管理会社の見積もりで実施しました。

今回、調査を行わなければならないとなったとき、前回よりも11.11%アップした見積書が、管理会社から提出されました。

緩やかなインフレは感じていましたが、11.11%もアップするほどのインフレではありませんでした。

理事から管理会社へ質問がでます。

「前回、前々回と同じ金額で実施できたのに、今回の値上げは何故ですか？」

「人件費が上昇していますから。これでもギリギリの金額です」

理事会で相見積もりを取得した結果

衝撃の結果です。

今回、理事会が取得した金額を100%とした結果が、下の表です。

取得者	費用比率
理事会	100％
管理会社（今回）	150%
管理会社（前回）	135%

実際に理事会（＝管理組合）で見積もりを取ったら、管理会社の金額は、理事会で取得した金額の1.5倍でした。

前回の実施額ですら、理事会が取得した見積額の1.35倍もしています。

理事会による精査（≒相見積もり）は重要

管理組合が主体となって管理をすれば、費用の削減は簡単にできます。

小規模マンションは、管理会社から見て儲けの少ないマンションです。

契約を打ち切られても痛手は少ないからか、担当についてくれる方は、新入社員や頼りない方が多いように感じます。

コスパの良い維持管理には、管理会社の優秀な担当者をつけてもらうことが重要です。

しっかり管理会社の仕事ぶりを監督し、足元を見られないようにしましょう。

相見積もりを取ったことがない方には、難しく感じるかもしれませんが、そんなことはありません。

相見積もりの取得体験談

「相見積もりって難しいかな？」と思っていましたが、実際に試してみたら、意外と簡単だった体験談を紹介します。

ただし、この取得体験談は、マンションが建築されてから１回以上の定期調査報告を行っている場合に、参考となるものです。

また、１年程前の記憶を辿りながら書いています。

すべて正しく記録できているわけではありませんので、ご了承ください。

あくまでも参考ですから、保証はできません。

実際に相見積もりを取得するときは、管理会社と業者のそれぞれに、『理事会として、他に何をしなければいけないか』を相談しながら進めてください。

業者を探すポイント

どの業者に依頼するか、素人ながら頑張った業者選びのポイントを紹介します。

業者を探すにしても素人ですから、絞り込む条件は４つです。

マンションに近い業者

交通費や出張費・移動にかかる人件費の削減、何かあったときの迅速な対応を期待しました。

専門性

専門に特化した業者なら、経験やノウハウは多く、ミスは少なく効率的となり、結果として人件費や設備等のコストも抑えられていることを期待しました。

また、経験の多さから素人集団の対応にも慣れていて、「うまくリードしてもらえるのではないか？」と思いました。

営業年数

長く続いている業者を選ぶことで、トラブルの回避につなげたいと思いました。

過去の実績

口コミやレビュー、過去の実績一覧を確認し、評判の悪くないところにしようと思いました。

業者はネットで検索

まずは『特定建築物定期調査　見積　〇〇市』とネットで検索します。

数ある中から、条件をクリアしそうなところのサイトへ行きます。

ほとんどのサイトには、お問い合わせフォームなどがあります。そこから連絡します。

あとは、業者の指示どおり動くだけです。

相見積もりに必要となったもの

ごましおのマンションの場合です。あくまでも参考です。

本当に必要なモノについては、依頼する業者に確認してください。

『必要なモノがどこにあるか分からない』『業者の指示の意味が分からない』など、困ったことは管理会社へ相談しながら進めましょう。

相見積もりに必要なのは、下の３点だったと思います。

前回の特定建築物定期調査報告書

管理組合で、相見積もりを初めて取るという場合、管理会社に聞きましょう。

マンションによって管理方法は様々やから、とにかく手に入れよ。

うちのマンションの場合、特定建築物定期調査報告書のような『紙の書類』は、すべて管理人室に保管しています。

本来であれば、管理会社の担当者に、「報告書を見せてください。」と理事会が依頼すれば、『担当者から管理人に指示→管理人が書類を理事長へ渡す』という流れで、報告書を入手できます。

しかし、経験則で、管理会社に依頼して入手できたことがないため、管理人不在時に自分たちで探しました。

なんやこの汚い管理人室は！いらん書類だらけやな！この書類探すんが、一番しんどかったわ！

マンションによっては、管理人室に入るカギを理事会で持ってないところもあるわ。管理会社に言って、余ってるカギを理事会で１本持つとか、余ってないなら、合いかぎ作るとかしておくと、何かと便利。

前回の報告書と併せて、『特定建築物定期調査報告済証』と書かれた『ステッカー』と、『特定建築物定期調査審査結果通知書』も保管されていたので、すべて業者へ渡しました。

ここに書いてるものは、すべて紙やねんけど、業者へはPDFにしてデータでメールしたで。

ええんか、悪いんか、分からんけど、便利な時代やな。

各階の平面図

マンションの竣工図をPDFにして保存したCDが、管理人室にあったため、そのCDの中から該当するデータを業者へ渡しました。

もちろんメールでな。

依頼した業者は、実際の調査のときにマンションへ来ただけで、見積書・請求書のやりとりは、全てネットか電話で完結したな。

特定行政庁からの案内文

調査する年には、特定行政庁から報告書の提出を求める案内がきていたように思います。

それも渡した気がします。

業者から、「そんな案内文が来てないか？」って聞かれて、管理会社に連絡したら、管理会社が持ってたような気がすんねんなー。そんで、管理会社から取り寄せて、業者へ渡したと思うねん。知らんけど。←でた！得意の無責任発言！

業者の選択

業者選びは、信頼性や対応力も大事なので、価格だけで選ぶことはしませんでした。

見積書がすべて揃ったら、理事会でどの業者にお願いするか話し合います。

管理会社の見積額は、高すぎて話になりません。

理事会で取った２件は、大差ない金額でした。

１つは、対応のスピード感や丁寧さが好印象。少し高めでしたが、全面打診の対応もできるＡ業者。

もう１つは、普通の対応で少し安かったのですが、全面打診の対応はできないＢ業者。

この程度の差なら、費用は少し高くなりますが、レスポンスが良く、万が一、全面打診もするとなったときに対応できるＡ業者へ依頼しようとなりました。

理事会⇔業者、理事会⇔管理会社での最終確認

業者と管理会社、それぞれの役割を整理して、効率的な打ち合わせを進めるようにしました。

管理会社に任せていれば、業者と管理会社間での請求書のやりとり・調査実施日の決定・住民への周知・支払いと、すべて行ってくれます。

しかし、管理会社に任せないことにしましたから、いろいろな調整が必要です。

調査日当日

「立ち会いって何をするの？」と思われた方、安心してください。大したことはしていません。

業者について回って、鍵を開けたり閉めたりするだけのことですから、何も難しいことはないです。

何か気になることがあれば質問できますし、社会見学のようで、少し面白かったりもします。

調査が終われば、撮影した画像を見せてくれながら、口頭で結果を教えてくれます。

今回の調査では、「複数個ある非常用照明のうち、３つがバッテリ不良で不点灯のため、是正の指摘になる」と言われました。

報告書には、『令和〇〇年〇〇月までに改善予定』と記載されます。

念のため、支払いに必要なものが届く日と、支払期限日に間違いはないかを、確認します。

後日

業者から請求書他が届いたら、速やかに管理会社へ連絡し、支払期限日までに支払うよう依頼します。

業者からは、『調査報告書の副本』『ステッカー』『結果通知書』が送られてきますから、それを保管します。

今回の結果は、理事会で報告し、議事録で回覧することで、管理組合員（≒住民）への周知とします。

是正となった個所の修繕は、今回お世話になった業者でもできると申し出がありました。

管理会社からは、是正個所の修繕工事の見積書が提出されることでしょうから、改めて理事会でも、相見積もりを取得することになります。

本日も、最後までお読みいただき、本当に本当にありがとうございました！

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