分譲マンションを買って住んでいる人に、知っていてほしいことは、管理組合（≒理事会）のことです。
管理組合について知らない方は、下の記事をお読みいただくことで、理事会と管理会社の関係がスッと理解でき、ご自身のお金を守ることに繋がります。ぜひご覧ください。
非常用照明の是正｜特定建築物定期調査で判明した不点灯と修繕の必要性
特定建築物定期調査とは｜調査内容と法的義務の概要
2024年10月実施の特定建築物定期調査で、非常用照明が是正となりました。
特定建築物定期調査を知らない方は、こちらの記事をご覧ください。
マンション管理のことを、少しずつでも知っていったら、管理費とか修繕積立金の値上げの抑制につながる思うで。
ごましおは、築９年目で理事会メンバーになってん。赤字やったから、慌てて勉強してんけど、大後悔よ。最初から知ってたら、何百万と無駄にせんで済んだのにって。
非常用照明とは｜停電時の避難安全を守る照明の役割
非常用照明とは、地震・火災等での停電時に、避難通路を自動で照らす照明のことです。
数十個ある非常用照明のうち、３つがバッテリ不良で点灯せず、是正となりました。
非常時に、安全に逃げるために自動点灯するやつやから。切れてたら意味ないもんな
非常用照明の一般的な寿命は、バッテリで４～６年、器具で12～15年と言われています。
当マンションは築13年目ですから、器具自体も寿命ですし、今回是正とならなかった分も、バッテリ切れは近いうちに起きると考えられます。
また、蛍光灯であるため、LED化も視野に入れる必要があります。
電気代、高止まりしてるからな。
マンションの実情に合った修繕を考えなければなりません。
蛍光灯ランプの廃止が決定｜2027年までの段階的廃止と背景
2023 年 11 月、『水銀に関する水俣条約 第５回締約国会議』において、『蛍光灯の製造・輸出入を、2027年までに段階的に廃止することが、決定された』と、環境省が発表しています。
蛍光灯とLEDを比較して考えようと思って調べて、初めて知ったわ。みんな、知ってた？
うちの家の玄関・廊下・洗面所・キッチンにあるダウンライト、ぜんぶ蛍光灯やねん。入居して13年目やけど、１つも切れたことないから、LEDやと思ってたわ。参ったな。
理事会での意思決定プロセス｜LED化に至るまでの議論と合意の判断
理事会で話し合った結果、蛍光灯の廃止を見越して、すべての照明をLED化することにしました。
- 点灯している照明も、時間の問題で点かなくなる
- 器具も寿命に達している
- 蛍光灯の廃止が２年後に決まっている
- 不点灯のたびに交換工事するよりも、すべてを交換した方が、人件費や交通費など費用を圧縮できる
蛍光灯は2027年までに製造・輸出入が廃止されますし、電気代・寿命・交換頻度などの面でもLEDの方が優れているため、この段階でのLED化は合理的だったと思います。
蛍光灯で13年以上点いてるのが大半やから、LEDになったら何年もつんやろうな？
相見積もりを理事会でも取得｜管理会社依存からの脱却と実践例
相見積もりできないこともある｜保守契約の壁と業界の暗黙ルール
エレベーターや機械式駐車場のように、管理会社を通じて保守契約をしていると、理事会が独自に相見積もりを取得しようとしても、『責任の所在があいまいになる』という理由で、断られることが多いです。
他にも、業界内に『暗黙の了解』っちゅうのがあるっぽいわ。結局、管理会社の言い値になるよな。高いわ。うちは20戸以下の極小マンションやから、1戸あたりの負担がでかい。何とかせなな。
エレベーターを交換するときに相見積もり取って、管理会社を経由せず契約結んだろかな。そしたら、安なるやろな。機械式駐車場は、工事のとき駐車場借りてる人との調整とか手間かかるけど、エレベーターは大した調整いらんしな。
非常用照明は、保守契約をしていませんから、理事会でも相見積もりをとれます。
相見積もりの結果｜理事会と管理会社の費用差と商品比較
特定建築物定期調査の日に、業者から、「是正になる」と言われ、「どういうところに頼めば修繕してくれるのか？」と質問したところ、調査をしてくれた業者が手をあげてくれたので、依頼しました。
「相見積もりでもええ」って言ってくれたから、頼んでん。
『管理会社の出してくる見積書は高い』と、相場は決まっていますが、結果はどうだったのでしょうか。
| 取得者 | 見積もり額 |
|---|---|
| 理事会 | 100% |
| 管理会社 | 112% |
あれ？おもったほどボッてないな。特定建築物定期調査の見積もりは、理事会の金額の150%やってんけどな。
ちなみに、使う商品は、理事会も管理会社も、まったく同じ品番やったわ。管理会社の方が高品質とかじゃないで。
管理会社の常套手段｜見積もり後の値下げ交渉と信義則の問題
この理事会側で取得した相見積もりは、管理会社も見ます。
管理会社よりも安いため、理事会側の業者に依頼するのが通常の流れになると、普通は思いますよね？
しかし、管理会社を相手にすると、そうはいきません。
すかさず、こう言ってきます。
「では、ウチがそのお値段（理事会側が取得した見積額）で、やらせていただきます。」
え？さっきまで「精一杯、お値引きした結果です。限界の金額まで下げました。」って言ってたのに？！
驚くなかれ！これぞ伝家の宝刀よ！
そして、勝手の分からない新任理事や、「お金は払いたくないけど面倒も嫌だ」という理事の反応は、こうなります。
安くなるんやったら、エエんちゃう？
管理会社に任せたら、何もせんでええってことやろ？
どっちに頼んでも値段かわらんのやったら、管理会社でええやん。
しかし、そんな信義則に反するようなことをしていて、当マンションの信用が落ちては困ります。
また、『真っ当な見積書を出さない限り、管理会社へは依頼しない』という意思表示も必要です。
今は情報社会やからな。「あのマンションは、業者を当て馬のように扱う」なんて噂がまわったら、相見積もりに応じてくれる業者がなくなるやん？
他の理事の反応に気づきながらも、ごましおは発言します。
「信義則に反しますし、業者さんを当て馬にするようなことはできません。」
しかし、管理会社の耳には届きません。
馬の耳に念仏っちゅうやつやか？ってことは、馬語で話したら通じる？「ヒヒーン、ヒンヒン、ヒーン！」どや！分かったか！
厚かましさに定評のある、うちの管理会社の返答は慣れたもんです。
「では、もう一度、ウチでも見積もりを精査します。そちらの業者にも精査していただいて、次回の理事会で決めましょう。」
なんで、アンタが決めんの？
理事会側の業者、ええ迷惑。
不本意な見積もり再依頼｜業者への誠意と再交渉の流れ
申し訳ない思いで、理事会側の業者へ電話します。
「すみません。『当て馬のようにできない』と言ったところ、こんなことになりまて。頂いた見積もりのままだと、次回の理事会では、管理会社の方が絶対に安い見積もりになります。もし、再見積もりしていただけるなら、ウチは修繕工事を急いでませんし、工事の時期も御社の都合に合わせられます。辞退されても仕方ないと思ってますが、どうでしょうか？」
誠意が伝わったのか、再見積もりに応じていただけることになりました。
工事の時期を合わせられるのは、無職の強みやね。
羨ましくない強みなんよ。
再見積もりの結果｜費用の変化と相見積もりの効果検証
いよいよ、最終結果です。
理事会側で、１回目に取得した見積額を100%としています。
| 取得者 | １回目 | ２回目 |
|---|---|---|
| 理事会 | 100% | 90.9% |
| 管理会社 | 112% | 97.9% |
理事会側の２回目は、１回目より９％も下がってるやん。え？どういうこと？
工事時期合わせるだけで、そんな下がんの？それとも、誠意が伝わった？
相場が分からないからこそ、相見積もりは有効だと思います。
広報の重要性｜議事録の落とし穴と住民への丁寧な情報発信
理事会では、いろいろなことを一生懸命に考えて決めていますが、その内容は、『管理会社が代筆する議事録を回覧することで周知』というところが多いと思います。
管理会社が代筆する議事録は危険。必ず、データでもらって、修正してから署名するようにしてな。管理会社に都合の悪いところは伏せて、何なら、管理会社の都合のいいように書かれてるから。
この議事録の怖いところは、『事実とは異なることを管理会社が書いている』のに、理事がしっかり確認せず署名してしまったが最後、『誤った事実が事実になる』ことやで。管理会社の常套句の一つは、「理事に承認の署名をいただいてます。」やから。『責任は管理会社に無い』の一点張りになるで。
しかし、管理会社が代筆する議事録では、大切な部分が省略されたり、誤った記載が多かったりし、伝わらないどころか、理事会が勝手なことをしていると、反感を買うことになります。
住民の理解と協力を得る方法｜小規模マンションでの広報の工夫
可能であれば、親しみやすい言葉で、議事録とは別に『丁寧な広報だより』を出すことを、お勧めします。
みんな、自分の住んでるマンションやから、しっかり読んで理解してくれるし、協力もしてくれるで。
小さいマンションほど、顔見知りになるし、挨拶もするし、一枚岩になれるから、頑張ろな。
無事終了｜LED化工事の完了と立ち会いの記録
発注先が決まれば、あとは業者が頑張るだけです。
発注当日、業者を迎え入れ、全ての交換が終わっているか確認して終了です。
発注時に気をつけたことは、次の記事で詳しく紹介していますので、そちらをクリックしてご覧ください。
当日は、ごましおと隣人との２名で立ち会って作業を見学するつもりが、大規模修繕の現場調査人も同伴で来てくれたから、見られへんかったわ。っていうか、現場調査人が来ること教えてくれてたら、聞きたいこととか準備できたのに。なんで、教えてくれへんねやろ。世の中、そんなん多ない？
現場調査人は、一級建築士で、経験も豊富なんかして、質問に対する回答が現実的で良かったわ。今回の大規模修繕で関係せーへん機械式駐車場とエレベーターのことまで教えてくれてん。『金食い虫で揉める』からやろうけど、聞けば聞くほど、震え上がるだけよ。震えててもしゃーないから、考えていかんとな。
本日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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