はじめに｜分譲マンション購入前に知っておきたい管理の現実
すでに分譲マンションを持っている方や、これからマンションを買おうという方の参考になればと思います。
まだ買っていない方、マンション特有の苦労を知らずに購入して後悔しないよう、ぜひ知っておいてください。
戸建ては戸建てで『自治会が大変』って聞くから、そこらへんも調査して、どっちが自分にあってるか考えなあかんねやろな。
築13年目の分譲マンションに住んでいるごましおは、２年後の春の大規模修繕工事実施を目指し、奮闘開始しました。
自分の考えだけで進められませんし、進め方も分かりません。
勉強しながら、「他の住民の方に情報提供し、アンケートで意思確認、そして…」
もう頭の中は大規模修繕工事でいっぱいです！
修繕委員やねん。誰かたすけてー！
マンション特有の苦労は、絶対に知ったうえで購入することをお勧めします。
マンション管理の基本｜管理組合と理事会の仕組みと役割
区分所有法に基づき、マンションを購入した時点で、管理組合へ自動的に加入することになります。
つまり、管理組合は分譲マンションの所有者全員で構成される団体であり、共用部分の維持・管理を行う役割を担っています。
実際の運用は、管理組合の中から理事会メンバーが選ばれて、理事会が中心になって管理していきます。
この理事会の仕事は、なかなか大変で負担が大きい。だから、みんなやりたがらへんし、管理会社に丸投げしてまう。ただ、管理会社に丸投げして依存してたら、最終的に損をするのは自分らになる。このことは、しっかり理解しとかなあかんで。
うちのマンションも、住民が積極的に関与せんと管理会社に丸投げした結果、赤字に陥って大変やった。「赤字？値上げ？」ってなって、やっと住民が管理費の見直しに本気になってん。運よく、値上げせず黒字化できたけど、２年かかったわ。一番大切なことは、『住民がマンション管理に関心を持つ』ことやで。議事録・理事会・総会で、疑問に思ったことを質問するだけでもまずはＯＫ。管理会社は、無関心な住民の多いマンションには、新入社員とか頼りない社員を担当としてつけてくるから、『ここの住民は、適当にあしらわれへん』と思ってもらうことが大事。
管理組合の主な役割｜収支・総会・契約・規約の４本柱
管理費・修繕積立金の収支決算と予算作成｜将来を見据えた資金計画
効率的に管理しないと、簡単に赤字になります。
省ける無駄はないか、住民から徴収している現行の管理費・修繕積立金の金額は、将来を見据えても適正なのかを考えていく必要があります。
数字ってだけで、拒否反応おこす人おるよな。『収支計算書』『予算案』とかカッコつけた言い方やけど、中身は『こづかい帳』と同レベル。大丈夫。
理事会・総会の運営｜住民トラブルと運営方針の決定
マナー違反や民間のトラブルの解決に向けた話し合い、マンションの運営方針の決定などを行います。
駐輪場の使い方・ゴミ出しのマナー・ペットの飼い方は、問題になるテッパンよな。
管理会社との契約・監督｜委託業務のチェックポイント
共用部分の維持・管理は、住民が行うのが理想です。
しかし、現実的には負担が大きすぎるため、徴収した管理費から管理会社へお金を支払って委託するケースが多いです。
なお、委託しただけ安心してはいけません。
『委託した業務をキチンと行っているか監督していくこと』が、大事です。
また、住民から徴収するお金を『管理費』といい、管理会社へ支払うお金を『管理委託料』といいます。
『管理費＝住民が毎月支払うお金』と『管理委託料＝管理費から管理会社へ支払うお金』で混乱しがちやから、しっかり区別して覚えといてな。
管理規約の制定・変更｜住民ルールの見直しと合意形成
住民のルールや管理方針を、時代にあわせて変更・制定するための案を作成し、総会で議決します。
小規模マンションやと、意見はまとめやすいけど、スケールメリットが効かんから、資金面では割高になるよな。
大規模マンションやと、意見をまとめるのが大変やけど、スケールメリットはあるから、資金面では安くつきやすいよな。
マンション特有の苦労｜戸建てとの違いと住民の負担感
分譲マンションは、『戸建てと比べて、手入れが楽だ』と言われることが多いです。
その大きな理由は２つですが、あくまでも管理会社に委託している場合に限ります。
数は少ないですが、管理会社に委託せず、住民がすべて行う自主管理マンションもありますから、注意してください。
共用部分の管理を管理会社が担当｜清掃・維持の委託範囲と監督のポイント
エントランス・廊下・エレベーター・庭などの共用部分は、管理会社が清掃・維持管理するため、住民による手入れは不要です。
確かに不要やけど、代わりにやってくれてる管理会社には、お金を払ってるのを忘れたらあかん。それに、委託通り実施されているか、ちゃんと監督しとかんと、痛い目あうで。
修繕計画が組まれている｜積立金の使い方と修繕サイクルの見直し
修繕積立金を支払うことで、定期的な大規模修繕が計画的に実施されるため、戸建てのように自分で修繕のタイミングを考える負担が少なくなります。
マンションの住民が、超富裕層ばかりで資金に余裕があるのであれば、マンションに住むのは快適だと思います。
すべて管理会社にお任せすれば、住民の手を煩わせることなく、上手く事は運ぶからです。
その代わり、管理会社に支払う管理委託料は、べらぼうに高くなるやろな。管理費と修繕積立金だけで、タワマンでもないのに毎月45,000円くらいかかる中古マンションが売りに出てたわ。高級住宅地やったから、管理会社に丸投げしてるんやろな。
固定資産税もあるから月割りすると、毎月60,000円くらいの出費になるんちゃうん？！たっかー！お金って、あるとこにはあるんやね！えーねーっ！うちは無駄を省いて、適切な修繕サイクルになるよう頑張ってる。
戸建てなら、『自分で資金計画を立てて、自分でタイミングを見計らって』という苦労はあります。
その代わり、自分で何でも決められるのは楽やな。
合意が必要｜住民の意思形成と偏りが生まれる理由と課題
マンションには、『自分はこうしたいけど、他の人はどうなのか』と、何をするにしても住民の意見をまとめて決める必要があります。
『口は出すけど労力は出さん』って人もおるし、一部の住民に負担がかかるのは『あるある』やし、不満はどうしても出てくるよな。
かといって、管理会社に丸投げして、管理費や修繕積立金が上がりまくるのも困んねんな。払い続けるのも大変やし、売りたいときに、「こんな高い管理費払われへん」って購入者から門前払いされるのも困るし。悶々とするわ。
管理会社に委託する注意点｜住民の監督が不可欠な理由
過剰な清掃・修繕・保全工事｜管理委託の成功の秘訣は管理組合の監督
管理会社は、『問題をおこさないのが使命』かのように、『保守・管理・点検』をします。
しかし、管理会社の仕事ぶりを見てないと、「あんだけ払って何これ？」ってレベルに、簡単に落ちます。
過剰清掃・過剰修繕が多く、保全工事も適切なサイクルなのか疑問が残る計画のものもあります。
うちは、住民が主体となって、植栽の相見積もりを３社取って見直してん。結果、年２回を年１回にしたら、年間支出額は６割カットできてん。年１回にしても、綺麗さは変わらんかったわ。他にも効率化は色々したけど、長なるから改めて紹介していくな。また見に来てや！
管理費・修繕積立金の使い方｜資金不足を防ぐ住民の関与
資金不足になったときの管理会社の常套句は３択。
「値上げしますか？」「一時金を徴収しますか？」「借り入れしましょうか？」です。
選べる？どれも嫌やろ？
管理会社は、『不具合がでーへんかったら万事OK』。資金不足で困るのは管理”組合”で、管理”会社”は困らん。『過剰清掃・過剰修繕・過剰保全工事』で大きな利益を手にしたいだけなんが、管理会社ってイメージ。これは、うちのイメージね。ちゃんとしてる管理会社もあるんやろうけど。
資金不足の回避には『住民が関心もって管理』していくしか道はないと思います。
もし、家の購入をお考えで、戸建てとマンションとで悩んでる方は、両方のメリット・デメリットを比較して、後悔の少ない選択をしてください。
失われた30年のときは、「家買うお金を投資に回して、運用益で家賃払った方が得やな」と思ってたけど、インフレになったからな。いま住んでるマンションと同程度のマンションをこれから買うとなったら、買った当時の値段では買われへんやろうし。もう何が正解かわからん！
こっちは買ってしまった身やから、自暴自棄になってもええねんけど、まだの人はガンバって最高の選択してよ！
本日も、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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