分譲マンションを買って住んでいる人に知っていてほしいことは管理組合（≒理事会）のことです。
管理組合について知らない方はご自身のお金を守ることに繋がります。是非ご覧ください。
非常用照明の是正
特定建築物定期調査とは
2024年10月実施の特定建築物定期調査で、非常用照明が是正となりました。
特定建築物定期調査を知らない方は、こちらの記事をご覧ください。
マンション管理のことを少しずつでも知っていったら管理費とか修繕積立金の値上げの抑制につながる思うで。
ごましおは築９年目で理事のメンバーになったとき慌てて勉強して大後悔よ。最初から知ってたら何百万と無駄にせんで済んだのにって。
非常用照明とは
非常用照明とは、地震・火災等での停電時に避難通路を自動で照らす照明のことです。
数十個ある非常用照明のうち３つがバッテリ不良で点灯せず是正となりました。
非常時に安全に逃げるために自動点灯するやつやから、切れてたら意味ないもんな
非常用照明の一般的な寿命はバッテリで４～６年、器具で12～15年と言われています。
当マンションは築13年目ですから器具自体も寿命ですし、今回是正とならなかった分もバッテリ切れは近いうちにおきると考えられます。
また、蛍光灯であるためLED化も視野に入れる必要があります。
電気代、高止まりしてるからな
マンションの実情に合った修繕を考えなければなりません。
蛍光灯ランプの廃止が決定
2023 年 11 月の水銀に関する水俣条約 第５回締約国会議において、蛍光灯の製造・輸出入を2027年までに段階的に廃止することが決定されたと環境省が発表しています。
蛍光灯とLEDを比較して考えようと思って調べて初めて知ったわ。みんな知ってた？
うちの家の玄関、廊下、洗面所、キッチンにあるダウンライト、ぜんぶ蛍光灯やねん。入居して13年目やけど、１つも切れたことないからLEDやと思ってたわ。参ったな。
蛍光灯の廃止を見越してLED化
理事会で話し合った結果、すべての照明をLED化することにしました。
- 点灯している照明も時間の問題で点かなくなる
- 器具も寿命に達している
- 蛍光灯の廃止が２年後に決まっている
- 不点灯のたびに交換工事するよりも、すべてを交換した方が人件費や交通費など費用を圧縮できる
蛍光灯で13年以上点いてるのが大半やから、LEDになったら何年もつんやろうな？
相見積もりを理事会でも取得
相見積もりできないこともある
エレベーターや機械式駐車場のように管理会社を通じて保守契約をしていると、理事会が独自に相見積もりを取得しようとしても責任の所在があいまいになるという理由で断られることが多いです。
他にも業界内に”暗黙の了解”っちゅうのがあるっぽいわ。結局、管理会社の言い値になるよな。高いわ。うちは20戸以下の極小マンションやから1戸あたりの負担がでかいし何とかせなな。
エレベーターを交換するときに相見積もり取って管理会社を経由せず契約結んだろかな。そしたら安なるやろな。機械式駐車場は工事のとき駐車場借りてる人との調整とか手間かかるけど、エレベーターは大した調整いらんしな。
非常用照明は保守契約をしていませんから理事会でも相見積もりをとれます。
相見積もりの結果
特定建築物定期調査の日に業者から是正になると言われ、どういうところに頼めば修繕してくれるのかと質問したところ、調査をしてくれた業者が手をあげてくれたので依頼しました。
相見積もりでもええって言ってくれたから頼んでん
管理会社の出してくる見積書は高いと相場は決まっていますが、結果はどうだったのでしょうか。
| 取得者 | 見積もり額 |
|---|---|
| 理事会 | 100% |
| 管理会社 | 112% |
あれ？おもったほどボッてないな。特定建築物定期調査の見積もりは理事会の金額の150%やってんけどな。
ちなみに使う商品は理事会も管理会社もまったく同じ品番やったわ。管理会社の方が高品質とかじゃないで。
管理会社の常套手段
この理事会側で取得した相見積もりは管理会社も見ます。
管理会社よりも安いため理事会側の業者に依頼するのが通常の流れになると普通は思いますよね？
しかし、管理会社を相手にするとそうはいきません。
すかさずこう言ってきます。
「では、ウチがそのお値段（理事会側が取得した見積額）でやらせていただきます。」
え？さっきまで「精一杯、お値引きした結果です。限界の金額まで下げました。」って言ってたのに？！
驚くなかれ！これぞ伝家の宝刀よ！
そして、勝手の分からない新任理事や、お金は払いたくないけど面倒も嫌だという理事の反応はこうなります。
安くなるんやったらエエんちゃう？
管理会社に任せたら何もせんでええってことやろ？
どっちに頼んでも値段かわらんのやったら管理会社でええやん
しかし、そんな信義則に反するようなことをしていて当マンションの信用が落ちては困ります。
また、真っ当な見積書を出さない限り管理会社へは依頼しないという意思表示も必要です。
今は情報社会やからな。あのマンションは業者を当て馬のように扱うなんて噂がまわったら相見積もりに応じてくれる業者がなくなるやん？
他の理事の反応に気づきながらも、ごましおは発言します。
「信義則に反しますし、業者さんを当て馬にするようなことはできません。」
しかし、管理会社の耳には届きません。
馬の耳に念仏っちゅうやつやか？ってことは馬語で話したら通じる？ヒヒーン、ヒンヒン、ヒーン！
厚かましさに定評のあるうちの管理会社の返答は慣れたもんです。
「では、もう一度ウチでも見積もりを精査しますから、そちらの業者にも精査していただいて、次回の理事会で決めましょう。」
なんでアンタが決めんの？
理事会側の業者、ええ迷惑
不本意な見積もり再依頼
申し訳ない思いで理事会側の業者へ電話します。
「すみません。当て馬のようにできないと言ったところ、こんなことになりまて。頂いた見積もりのままだと次回の理事会では、管理会社の方が絶対に安い見積もりになります。もし、再見積もりしていただけるなら、ウチは修繕工事を急いでませんし、工事の時期も御社の都合に合わせられます。辞退されても仕方ないと思ってますが、どうでしょうか？」
誠意が伝わったのか、再見積もりに応じていただけることになりました。
工事の時期を合わせられるのは無職の強みやね
羨ましくない強みなんよ
再見積もりの結果
いよいよ最終結果です。
理事会側で１回目に取得した見積額を100%としています。
| 取得者 | １回目 | ２回目 |
|---|---|---|
| 理事会 | 100% | 90.9% |
| 管理会社 | 112% | 97.9% |
理事会側の２回目は１回目より９％も下がってるやん。え？どういうこと？
工事時期合わせるだけで、そんな下がんの？それとも誠意が伝わった？
相場が分からないからこそ、相見積もりは有効だと思います。
広報の重要性
理事会では色々なことを一生懸命に考えて決めていますが、その内容は管理会社が代筆する議事録を回覧することで周知というところが多いと思います。
管理会社が代筆する議事録は危険。必ずデータでもらって修正してから署名するようにしてな。管理会社に都合の悪いところは伏せて、何なら管理会社の都合のいいように書かれてるから。
この議事録の怖いところは、事実とは異なることを管理会社が書いているのに、理事がしっかり確認せず署名してしまったが最後、誤った事実が事実になることやで。管理会社の常套句の一つは「理事に承認の署名をいただいてます」やから。責任は管理会社には無いの一点張りになるで。
しかし、管理会社が代筆する議事録では、大切な部分が省略されたり、誤った記載が多かったりし、伝わらないどころか、理事会が勝手なことをしていると反感を買うことになります。
可能であれば親しみやすい言葉で、議事録とは別に丁寧な広報だよりを出すことをお勧めします。
みんな自分の住んでるマンションやから、しっかり読んで理解してくれるし協力もしてくれるで。
小さいマンションほど顔見知りになるし、挨拶もするし、一枚岩になれるから頑張ろな。
無事終了
発注先が決まれば、あとは業者が頑張るだけです。
発注当日、業者を迎え入れ全ての交換が終わっているか確認して終了です。
発注時に気をつけたことは次の記事で詳しく紹介していますので、そちらをクリックしてご覧ください。
当日はごましおと隣人との２名で立ち会って作業を見学するつもりが、大規模修繕の現場調査人も同伴で来てくれたから見られへんかったわ。っていうか、現場調査人が来ること教えてくれてたら聞きたいこととか準備できたのに、なんで教えてくれへんねやろ。世の中、そんなん多ない？
現場調査人は一級建築士で経験も豊富なんかして、質問に対する回答が現実的で良かったわ。今回は関係ない機械式駐車場とエレベーターのことまで教えてくれてん。金食い虫で揉めるからやろうけど、聞けば聞くほど震え上がるだけよ。震えててもしゃーないから考えていかんとな。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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